这是@闺蜜财经的第1719篇原创
2025年10月13日，一纸公告震动了整个地产圈和资本市场。万科企业股份有限公司宣布，董事长辛杰因“个人原因”辞职，由黄力平接任。字数不多，但背后的信息量却足以掀起惊涛骇浪。辛杰上任不足一年便匆匆离场，万科这家曾经的行业“优等生”，究竟正经历着怎样的阵痛与变革？
01 辛杰离职：“个人原因”背后的万科角色
辛杰的离职，最引人遐想的莫过于公告中那句经典的“个人原因”。在资本市场，这四个字往往是“不可言说”的代名词。辛杰自2025年1月27日接替郁亮担任董事会主席，到10月12日递交辞呈，在万科权力的最高峰仅停留了不到9个月。
综合各种公开信息，辛杰在万科的角色并非深入一线抓销售、管项目，更像一位来自大股东——深圳地铁集团的“监军”和“资源协调官”，他的主要工作聚焦于两个核心层面：一是稳定军心与输送弹药，在他任内，深铁以前所未有的频率和规模向万科提供了巨额借款，扮演了“救火队长”的关键角色，辛杰在万科的每一天，几乎都在为钱的事情奔走；二是推动内部组织变革，辛杰主导了万科新一轮的组织架构调整，核心方向是“削藩”，即取消区域层级，由集团总部直接穿透管理到城市公司，强化总部的集权。
对于他的离职，官方给出的“个人原因”显然无法满足市场的好奇心，坊间传闻众多，但无论真相如何，辛杰的匆匆离场，都标志着深铁对万科的介入进入了新阶段。
02 新任掌舵者黄力平：深铁系核心与技术型领导
接下来聊聊万科这位新的“掌舵者”黄力平。在业内看来，黄力平此次接任董事长，核心看点在于他“深铁系”核心高管的身份，以及与万科多年的交集。
深铁方面，黄力平2014—2018年任深铁集团副总经理；2018—2021年任深圳市人才安居集团有限公司党委副书记、董事、总经理；2021年至今任深铁集团总经理。万科方面，黄力平自2021年6月起担任万科董事，至今已4年，并兼任审计委员会委员。
值得一提的是，黄力平是一位技术型领导。他1991年获同济大学工学学士学位；1994年获同济大学工学硕士学位；现为教授级高级工程师。这意味着他可能更注重精细化管理与流程控制，而对于当前需要通过“极限降本”和提升运营效率来应对危机的万科而言，具有特殊价值。最后，他自愿放弃董事酬金的举动，清晰地表明其首要身份是大股东深铁在万科的代言人，核心使命是保障深铁作为第一大股东的利益，并监督万科的风险化解进程。
03 深铁“输血”：近260亿借款能否解万科之困？
自2025年以来，面对万科的困境，作为第一大股东的深铁集团，早已开始了一系列的“输血”救助。根据不完全统计，具体如下：2月10日，深铁集团向万科提供28亿元股东借款；2月21日，提供42亿元股东借款；4月29日，提供33亿元股东借款；5月14日，提供15.51亿元借款；6月6日，提供不超过30亿元的股东借款，年利率同样为2.34%，期限3年；7月7日，提供不超过62.49亿元借款，用于偿还公司到期公开债务；7月30日，提供不超过8.69亿元借款；8月5日，提供不超过16.81亿元；9月16日，提供不超过20.64亿元借款，用于偿还公司在公开市场发行债券的本金与利息。除此之外，深铁还在其他时间点提供了多笔借款，使总金额累计达到近260亿元。
但问题也随之而来：这种输血能持续多久？它能从根本上解决万科的问题吗？输血只能保证万科“活下去”，但如何重新“健康地活”，如何恢复自身的造血能力，才是新任董事长黄力平面临的终极考验。
04 业绩承压：营收下滑、亏损扩大与资金缺口
此前万科披露的2025半年报显示，2025年上半年，万科实现营业收入1053.23亿元，同比跌26.23%；归母净利润为亏损119.47亿元，同比扩大21.25%。这意味着，上半年万科每天要亏6600多万元，相当于一个中小型房企全年的净利润。
万科的核心业务是房地产开发，2025年上半年这项业务的结算收入为740.5亿元，同比降幅超33%，占总营收的比例从2024年的78%降到70%。开发业务毛利率仅8.1%，扣除税金及附加后营业利润率3.6%。卖的房子少了，卖出去的房子又不赚钱，这是万科面临的最核心困境。此前中指院数据显示，前9月万科地产以-44.43%的跌幅“断崖式”下滑。
截至2025年6月末，万科净负债率为90.4%，较2024年底提高9.8个百分点；资产负债率73.1%，较2024年底降低0.6个百分点。其中有息负债3642.6亿元，占总资产的比例为30.5%。一年内到期的有息负债1553.7亿元，占比42.7%；一年以上有息负债2088.9亿元，占比57.3%。而同期，万科持有货币资金740.02亿元，人民币占比95.2%。这意味着靠手头的现金，连一半的短期债务都无法覆盖。
这个巨大的资金缺口，就是悬在万科头上的“达摩克利斯之剑”，也是深铁不得不频繁“输血”的直接原因。万科的故事，正在从一个市场化的商业传奇，转变为一个国资主导下的风险处置与企业重塑的样本。新董事长黄力平的担子无比沉重，他不仅要继续扮演“财务官”的角色，确保资金链不断，更要像一位“全科医生”，为万科孱弱的业务肌体找到新的增长点和盈利模式。
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