行业出清加速，房企接连退场，房地产真的「死」透了吗？在后开发时代的浪潮中，哪些企业能站稳脚跟，哪些从业者能成功突围？冯仑与卢俊的深度对话，拆解了行业生存的底层逻辑，也道出了时代变迁中的坚守与突围。

01 行业出清：幸存之后，机会藏在「专注」里

卢俊：您一直被认为是这个行业里少有的思想家。十年前，您提出了房地产「后开发时代」。如果把时间拨回到十年前，您觉得今天的房地产变化是意料之中，还是超出了当年的判断？

冯仑：我能预判住宅开发市场会「戛然而止」。但具体是哪一家企业以什么方式结束，这个谁也不知道。比如美国、日本、中国香港、中国台湾，都经历过类似的过程。当人均GDP超过3万美金之后，住宅开发都会出现一次明显的「下行甚至停滞」阶段。就像今天AI行业很火，二十年以后哪家AI公司会消失，我们一定说不出来。但可以确定的是，一定会有一批企业「死掉」。

我越来越觉得，有三件事是算不准的。第一，算不准人一生能赚多少钱。没有一个创业者，在创业那天，能算清自己这一辈子到底赚多少钱。第二，算不准一件事的痛苦和幸福。结婚的时候，100%的人都是奔着幸福去的，但最后有50%的人会离婚，这件事就算不准。第三，算不准人什么时候以什么方式死。

这三个问题是人生的终极问题，放到企业身上，一模一样。企业也算不准赚多少钱，算不准企业发展过程中会经历多少痛苦和快乐，也算不准什么时候以什么方式死亡。可以确定的是：企业一定会死，我们自己的公司也一样。

卢俊：那站在今天来看，您觉得那些还在主流位置上的房企，他们算是已经活下来了吗？还是说只是暂时幸存，真正的淘汰还在后面？

冯仑：住宅公司其实还没死透。再过一两年，差不多就该出清得差不多了，真正能活下来的企业，基本也就稳了。原因很简单，活下来的企业，机会变多了。

我打个比方。原来一个村子有100个人、100个馒头，谁先吃？村长先吃，村霸先吃，跟村长关系好的先吃，他的子女先吃。每个人多吃一点，最后就有人只能吃半个。后来一场「瘟疫」来了，70个人没了，只剩30个人，但馒头还有50个。这时候，这30个人是挑着吃的。

现在房地产就是这个状态。住宅企业从高峰期的十几万家，慢慢缩到今天大概只剩五千家；市场规模也从18万亿，收缩到大概5万亿左右。量是小了，但人也变少了，剩下的人反而可以挑着吃。

我最近参观过几家房企，真的都是在「挑着吃」。甚至很多时候，不是他们主动要吃，而是合作方在「求着他们吃」。所以我觉得，对这些已经活下来的住宅企业来说，机会并不少。

卢俊：那放在今天这个阶段来看，即使还在做住宅的企业，其实依然有不少机会，对吗？

冯仑：机会当然多，但有一条必须守住，专注。千万不能今天住宅赚了钱，明天就用同一拨人跑去做写字楼。这是我们这一代地产人反复犯过的错误。

你看我自己，也做过住宅、酒店、产业园区，什么都做过。回头看，很多时候不是能力升级，而是摊子铺大了。现在反过来看一些优秀的企业，就只专门做一件事，而不是看见什么赚钱就扑上去。

我经常用一个人的成长来打比方。一个人从儿童到少年，是能力变化。青春期来了，你具备了生育能力，但不等于你会当父亲；你当了父亲，也不等于你会教育孩子；你能把自己的孩子带好，更不等于你有能力办一所学校，教育成批的孩子。这些都是不同层级的能力。

企业也是一样，有了新能力，不代表你什么都能做；能力必须一层一层往上走，而不是靠冲动横着铺开。真正能走远的公司，关键不是横向扩张，而是纵向能力提升。

02 人才重构：后开发时代，需要什么样的「医生」？

卢俊：在您看来，咱们地产行业的从业者是不是有很大一部分会被淘汰？

冯仑：太多了。经常有一些项目负责人来找我，说大盘、综合体、园区太复杂了，问我该怎么办。我一般先不回答项目问题，而是先跟他们讲一件事，人力资源。

我常用一个比喻：在房地产行业里，项目负责人就相当于医生。你要看病，第一件事不是选医院装修多豪华，而是先找对医生。如果你只是在三四线城市盖住宅，这样的「医生」国内至少有20万人。

但如果你要在二线城市以上做综合体项目，情况完全不一样了。一个真正能做综合体的项目经理人，必须同时懂住宅、酒店、商业、公寓，而且还要在一定规模的公司里干15到20年。

为什么？因为房地产周期很长，没经历过完整周期，是学不会的。这样的人，全国有多少？

你算一笔账就知道了。国内以项目综合体为主业的上市公司，最多的时候也就500家左右；一家算6个核心高管，加起来也就3000人。所以我跟他们说：你先从这3000个人里找。如果你的高管团队，这样的人一个都没有，全靠老板自己拍脑袋决策，那项目大概率会出问题。

那如果是更复杂的项目呢？比如有几十种业态的超级综合体，这种项目，中国能真正做成的人，不超过20个。我跟他们说得很直接：这种人你请不来，就不要开始做，不然项目一定会出事。

所以你问：地产行业的从业者会不会被大量淘汰？答案很简单，会，而且是结构性淘汰。大多数人，其实只是「1/200000」的住宅型医生；但后开发时代，需要的是「1/3000」，甚至「1/20」的专业人士。

这也是为什么我们风马牛地产研究院，十年来一直在做培训。不是教技巧，而是升级认知。很多老板学完以后，最大的变化不是会做什么，而是知道什么事情自己不能做。当房地产真正进入「后开发时代」以后，需要的不是更多公司，而是更专业、更稀缺的人才。

卢俊：但很多地产从业者其实都是2008年之后入行的，他们的能力、习惯，甚至判断方式和肌肉反应，都是被那个高速发展的时代驯化出来的。那对这样一代地产人来说，现在再去做转型，是不是很难？

冯仑：确实很难。比如，我们参与一些地产公司的重整工作，发现真正花力气做的是内部培训。

我讲得最多的一件事，就是先改变观念，先别急着做事。很多企业一有点钱，第一反应就是马上恢复以前那一套。但问题就出现在这里。我观察到一个很有意思的现象：有些朋友因为犯过错误，接受过所谓的「特殊大学教育」。他们出来之后，也系统学习过、培训过，但一旦重新做生意，方法几乎跟进去之前一模一样。他们都知道政策、制度、环境变了，但房地产那套旧知识、旧反应，还在脑子里。

我认识好几个老板，一出来就按老办法再干一遍，结果又被套住。所以我越来越觉得，真正的改变，一定要重新学习。不是坐在会议室里听课，而是到现场看项目，去公司访问，面对面学习。房地产这个行业，脱离现场，是学不会的。这对今天企业还活着的老板尤其重要。

03 时代退潮：地产不再需要被记住的企业家

卢俊：最近我常有一个挺强烈的感受：好像在新生代地产人里，很少再出现那种被大家熟知的企业家。你看其他行业，科技也好、消费也好，几乎每一轮周期，都会走出一些代表性人物，比如雷军、王宁等等。但房地产在您这一代之后，起起伏伏这么多年，好像始终没有再出现这样的人物。

冯仑：房地产行业差不多有二十多年都处在高光期，体量也非常大。这样一个规模的行业，当然会出现一批被关注的企业和企业家。

事实上，企业家「被看见」这件事，是和行业属性有关。比如，娱乐、电影行业，整体投资规模很小，但这个行业的「名人密度」极高，一批接一批的明星被大众记住。为什么？因为这个行业的核心资产就是「人」，需要曝光。而房地产恰恰相反。

房地产公司的逻辑是资产驱动、规模驱动，强调的是「地、钱、结构和效率」。企业家的个人生活、个人表达，从来不是资产，甚至是负资产。地产老板的私生活既不能提升估值，也不能增强产品力，自然也没有放到台前的必要。

你看我们熟悉的这些科技企业家，他们被讨论的重点不是私人生活，而是公司资产、产品逻辑、技术路线。现在的地产企业恰恰相反。公司资产越来越低调，很多甚至不适合被反复讨论。如果你是上市公司，资产还在上升期，那你当然要讲；但当资产承压的时候，最理性的选择就是少说、不说。

今天站在台前的是AI行业、生物医药、新消费这些赛道。这些行业的企业家，他们之所以被看见，不是个人能力，而是他们踩中了这个时代最向上的产业曲线，自然就成了「这个时代的英雄」。美国也是一样。马斯克一次又一次地被推到台前，本质是产业上行和媒体叙事的共同结果。

所以并不是「地产这一代没人了」，而是在一个下行周期、一个不需要曝光的行业里，企业家本来就不该成为主角。

卢俊：您觉得未来地产行业还会出现类似的企业家了吗？

冯仑：不会的，因为这个时代已经过去了。一旦一个行业高速成长阶段结束，就很难再持续产生「被大众记住」的企业家。

就像纽约一样，纽约有大量实力很强的地产公司，很多还是家族企业，资产很大、物业品质也很好，但你发现，真正被大众熟知的并不多。大家关注的，还是媒体上的硅谷英雄、科技公司「七姐妹」。

卢俊：这个我能理解。但对我们这一代地产人来说，还是挺感慨的。我刚入行的时候，经常看您的观点，也看宋卫平的观点。那个时候，行业里是有「带头大哥」的，有人站出来讲判断、讲方向，但现在会明显觉得：群龙无首。

冯仑：现在确实是这样。因为那些「大哥」，很多都「生病」了。这本质上就是四个字：英雄迟暮。每一个时代都会经历这个过程，很正常。

你看很多电影，都不拍英雄晚年的故事。不是他们不行了，而是时代走过去了，人自然就退到背景里了。

我怎么判断「是不是我的时代过去了」？有一个特别直观的标准。以前我要找一个人，不拐弯。一个电话，都是我这个时代的人。后来，我要拐一个弯。比如我要认识你，我需要通过一个中间人找到。再后来，我发现要拐两个弯了。我要认识一个00后，得先找你，你再找一个90后，90后再给我介绍一个00后。当你发现，每多一代人，就要多拐一个弯，你就知道，这个时代，已经不是你的主场了。

卢俊：像你会担心自己被时代淘汰吗？

冯仑：我倒不担心。为什么呢？不是说我能干，而是我觉得我有一个特别的爱好，我喜欢研究，喜欢表达。我一直开玩笑说，我只做一件事：老老实实研究房地产。如果我能写出一本对这个行业有点价值的书，那它就不会过时。哪怕行业起起落落，我依然可以在行业里做咨询、做服务。

虽然房子会「生病」，但人还是要生活在固定空间里。我常说，自己更像是一家房地产的专科医院。你的房子有问题、你的空间有问题，可以来找我们。我们这里有一群「医生」，帮你诊断、修复、让资产康复，重新创造价值。从这个意义上说，我更愿意把自己看成一个手艺人。所以我一直觉得，只有方法会过时，只有工具会过时，但思想不会。